S cyklami sa počíta, táto kríza nás však zaskočila všetkých, hovorí šéf MiddleCap Real Estate Slovakia Róbert Michalica
Realitná divízia skupiny Middlecap z portfólia Miroslava Výboha a ďalších akcionárov zrekonštruovala v Bratislave historickú budovu Uhorskej obchodnej komory v centre mesta aj objekt Spilky v bývalom pivovare Stein, kde predtým dokončila kancelárie Steinerka Business Center. Aktuálne pripravuje veľký projekt premeny skeletu „Hirošima“ v Ružinove. Po Londýne plánuje ďalšiu zahraničnú expanziu, avizuje šéf MiddleCap Real Estate Slovakia Róbert Michalica.
Ako vás ovplyvnila pandémia spôsobená koronavírusom?
Nateraz sa zdá, že všetky stavby po krátkodobom prerušení pokračujú a nehlásia žiaden výrazný časový sklz. Príprava a povolenie nového projektu trvá v Bratislave mesiace až roky, v tomto nás pandémia ovplyvnila len v stretávaní väčšieho množstva ľudí v rámci projektového tímu. Viac využívame elektronickú komunikáciu, videohovory a novodobé technológie.
Dá sa na takéto niečo dostatočne pripraviť?
Dá sa počítať s ekonomickými cyklami, ktoré sú súčasťou života každého developera. Na neočakávanú pandemickú situáciu však nebol pripravený nikto. Myslím, že nás to všetkých veľa naučí.
V čom situácia ovplyvní trh?
Pandémia prináša významné dôsledky pre ekonomiku, čo bude mať vplyv aj na trh nehnuteľností. V Bratislave dlhodobo nedokáže uspokojiť dopyt, preto môže dôjsť k spomaleniu rastu, miernej korekcii cien, no pri rezidenčnom bývaní v novostavbách neočakávame dramatické prepady. Naopak, dopyt po kvalitnom bývaní, nekonečné povoľovacie procesy a nízka ponuka otvárajú nožnice opačným smerom.
Veľké projekty máte aj v Londýne. Ako pokračujú?
Pokračuje príprava nášho nového projektu Seal House na brehu Temže, ako aj stavba administratívnej budovy na Rushworth St.. Všetko závisí od dĺžky trvania pandémie a jej celkových dôsledkov pre ekonomiku, keďže Spojené kráľovstvo patrí ku krajinám, ktoré sú postihnuté viac. Realitný trh v Londýne je z dlhodobého hľadiska jeden z najatraktívnejších v Európe.
Čo plánujete mimo SR?
Aktívne sa dnes pozeráme po možnostiach. Posudzujeme projekty na nemeckom, ale aj iných európskych trhoch.
Posudzujeme projekty na nemeckom, ale aj iných európskych trhoch
V informáciách o firme uvádzate okrem Londýna a Bratislavy aktivity v Prahe, Dubaji, Berlíne či Monaku…
Súčasťou našej skupiny je päť divízií, cez ne sme aktívni aj v spomínaných regiónoch. Okrem divízie Real Estate sme úspešní v transakčnom poradenstve a službách v oblasti korporátnych financií cez spoločnosť MiddleCap Advisory na Slovensku a v Česku. Ďalšou zložkou je časť Private Equity, ktorá majetkovo vstupuje do rôznych spoločností. Divízia Venture Capital zhodnocuje naše investície do inovácií a startupov, divízia Kapitálové trhy cieli na dlhodobé investície na finančných trhoch.
Plány v Ružinove
Akým smerom plánujete orientovať portfólio projektov a nehnuteľností?
V Londýne a na európskych trhoch sa prevažne pozeráme na administratívne projekty, na Slovensku máme záujem nadviazať na naše dobré referencie z už doručených administratívnych projektov a priniesť na trh kvalitné projekty aj v segmente rezidencie.
V roku 2018 ste kúpili projekt ruiny obchodného domu Yosaria Plaza. Prečo?
Po projektoch Gorkého 4 Offices, Steinerka Business Centrum a Spilka Offices sme v Bratislave hľadali novú výzvu, ďalšie zanedbané miesto, pri ktorom by sme uplatnili nadobudnuté know-how a skúsenosti na jeho obnovu.
Voľba padla na opustený skelet v Ružinove, ktorý obyvateľov už dlho máta.
Nachádza sa na unikátnom mieste v rámci mestskej časti a ponúka možnosť realizovať sa. Je pravda, že jeho súčasná podoba takmer 15 rokov Ružinovčanov trápi. Máme záujem prispieť k zveľadeniu tohto územia, vybudovaniu kvalitného verejného priestoru a zvýšeniu atraktivity celej prislúchajúcej časti Ružinova.
Zaviazali ste sa znížiť podlahové plochy v projekte. Máte už predstavu, aký veľký bude jeho rozsah?
Právoplatne povolený a rozostavaný projekt z roku 2005 – nákupné centrum Yosaria Plaza počíta s celkovou plochou 100-tisíc štvorcových metrov. Plánujeme ju znížiť o vyše 20 percent a priniesť v spolupráci s mestskou časťou novú podobu projektu, ktorá bude dlhodobo udržateľná a vhodná pre túto lokalitu.
Koľko bytov si v ideálnom prípade predstavujete?
O tom je predčasné hovoriť. Na prípravu novej podoby projektu a zloženie konkrétnych funkcií vplýva množstvo faktorov. Táto lokalita si zaslúži kvalitný projekt, od začiatku prípravy novej podoby tohto územia komunikujeme s obyvateľmi, mestskou časťou aj so zástupcami magistrátu a ich názory a požiadavky sa snažíme zohľadniť v prípravnej fáze.
Na premenu objektu ste zvolili české štúdio Jakub Cigler Architekti. Prečo padla voľba na nich?
Zadanie architektonickej súťaže vzniklo v spolupráci s mestskou časťou a zohľadnilo jej požiadavky. Cieľom bolo vybrať architekta, ktorý najlepšie splní nielen podmienky zadania súťaže, ale aj predpoklady na dlhoročnú a úspešnú spoluprácu na projekte. Dôležitým aspektom pri výbere bol aj fakt, že sa na finálnej prezentácii štyroch medzinárodne oceňovaných štúdií z celého sveta okrem nás ako investora zúčastnil starosta mestskej časti s poslancami a so zástupcom mesta. Na výbere architektonického štúdia sme sa zhodli. Bolo pre nás dôležité nájsť architekta, ktorý Ružinovu dokáže v tomto území priniesť čo najkvalitnejší projekt vzhľadom na požiadavky všetkých strán.
Naznačovali ste, že najbližšie dva roky budete riešiť povolenia a finalizovať projekt. Potrvá to až toľko?
Povoľovacie procesy, bohužiaľ, tak dlho v Bratislave trvajú. Povoliť projekt týchto rozmerov zaberie v našom hlavnom meste od akvizície cez prípravu až po samotnú výstavbu niekoľko rokov.
Je to vec, ktorá vás v porovnaní napríklad s Londýnom, najviac obmedzuje z hľadiska realizácie výstavby?
Najväčší rozdiel v porovnaní so zahraničím naozaj vnímame vo flexibilite územného plánovania a práve v zdĺhavom povoľovaní stavieb. V konečnom dôsledku to negatívne obmedzuje rozvoj mesta, predražuje celkovú investíciu do projektu a prispieva k zvyšovaniu cien rezidenčných nehnuteľností. V zahraničí je proces povoľovania stavieb alebo zmien už povolených stavieb pružnejší, čo prirodzene pozitívne vplýva aj na celkové plánovanie a riadenie investícií.
MiddleCap sa doteraz venoval len administratívnym budovám. Ako sa zrodilo rozhodnutie ísť aj do riešenia bývania?
Konkrétne územie v Ružinove má predpoklady na vznik nového centra mestskej časti s kvalitným verejným priestorom a viacerými funkciami. Preto sa na projekt pozeráme v spolupráci s mestskou časťou Ružinov komplexne od Obilnej ulice až po Ružinovskú. Dlhodobo vnímame vysoký dopyt po kvalitnom rodinnom bývaní v Ružinove. Rešpektovanie okolitej zástavby, jej funkčného usporiadania a požiadaviek bezprostredných obyvateľov tejto lokality dáva predpoklad na vznik polyfunkčného objektu s prevahou funkcie bývania namiesto povoleného a rozostavaného nákupného centra.
Historické budovy
Historickú budovu na Gorkého 4 ste zrekonštruovali a prakticky ihneď predali. To bol váš zámer?
Za rekonštrukciu tejto historickej budovy sme získali ocenenie CIJ Awards Slovakia v kategórii najlepšia komerčná obnova v minulom roku. Sme spokojní s výslednou podobou budovy, pre ktorú sa nám potom podarilo nájsť kupca. Aj úspešný predaj budovy poisťovni Kooperativa je pre nás uznaním dobre odvedenej práce.
Mesto pred budovou plánuje namiesto pôvodného parkoviska vybudovať parčík. Iniciovali ste riešenie tohto verejného priestoru vy alebo je to len zhoda okolností?
Vnímame to ako iniciatívu mesta, ktorému pozemok patrí. Táto plocha, žiaľ, po zrušení parkoviska neprinášala mestu roky žiadne finančné zhodnotenie. Vítame snahu urobiť zo zanedbaného miesta kultivovaný verejný priestor, ktorý bude slúžiť verejnosti.
Dokončujete aj projekt Spilky, ktorá je národnou kultúrnou pamiatkou. Plánujete ju tiež predať?
Naším momentálnym cieľom je budovu Spilka Offices úspešne naplniť nájomcami na administratívnych podlažiach a vdýchnuť jej po celkovej rekonštrukcii opäť život. Prvým nájomcom je pivovar Svijany. Ten v najbližších mesiacoch otvorí priestor reštaurácie, ktorá bude ich vlajkovou loďou na Slovensku. Som rád, že sa nám podarilo v bývalom areáli pivovaru Stein zachovať odkaz na pivovarnícku tradíciu. Ak sa nájde vhodný záujemca o kúpu tejto ikonickej stavby s jedinečnou zelenou kupolou, sme otvorení rokovaniam o jej predaji.
Budova bývalej obchodnej komory na Gorkého aj Spilka sú z historického hľadiska významné budovy. Ako sa pri ich rekonštrukcii hľadajú kompromisy s pamiatkarmi?
Spolupráca s Krajským pamiatkovým úradom Bratislava bola vysoko profesionálna a veľmi korektná. Hodnotím ju pozitívne.
Pri predajoch budov nezverejňujete ceny transakcií. Prečo?
Cena transakcie väčšinou podlieha obchodnému tajomstvu. Na zverejnení výšky obchodnej transakcie sa musia zhodnúť obe zmluvné strany.
Chceme Ružinovu priniesť v danom území čo najkvalitnejší projekt
Je na Slovensku historická budova, ktorú by ste chceli zrekonštruovať, ak by ste si mohli vybrať ktorúkoľvek?
Na Slovensku je mnoho krásnych historických budov, ktoré by si zaslúžili rekonštrukciu. Každá v sebe nesie určitý jedinečný charakter. Je to vždy výzva vdýchnuť život a obnoviť pamiatkovo chránenú budovu tak, aby boli všetci spokojní. Ak sa to podarí, je to v súčasných podmienkach veľká vzácnosť.
A máte niektorú v hľadáčiku?
To momentálne nebudem komentovať.
Nájomné bývanie
Mesto hovorí, že pri výstavbe nájomných bytov chce spolupracovať s developermi. Hovorili aj s vami?
Zatiaľ s nami mesto otázku nájomných bytov neriešilo.
Aký je váš pohľad na nájomné bývanie? Nepustíte sa do tohto segmentu?
Dnes nevnímame tento segment pre developerov ako komerčne lákavý ani legislatíve či daňovo pripravený. Na Slovensku je stále väčšina obyvateľstva zvyknutá nehnuteľnosť vlastniť a investovať do jej kúpy.
Riešenia hľadá aj nová vláda. Čo by ste v tejto oblasti odporučili?
Štát a samosprávy majú vo vlastníctve veľa existujúcich nehnuteľností. Ich vhodnou rekonštrukciou a prestavbou by mohla byť premena na nájomne bývanie najrýchlejšia cesta.
Ktoré nehnuteľnosti by mohol štát využiť?
Napríklad mesto Bratislava spracováva zoznam brownfieldov, niektoré z nich patria štátu. Takých zón je na Slovensku množstvo. Napríklad bývalý areál technických služieb na Bazovej ulici, ktorý dnes vlastní mesto, tiež dáva priestor na vytvorenie nájomného bývania, či už zo strany mesta, alebo štátu.
Pohľad do budúcnosti
Pripravujete okrem Yosarie a dokončenia Spilky niečo ďalšie?
Pozeráme sa, samozrejme, aj na ďalšie možnosti a nové projekty nielen na Slovensku, ale aj v zahraničí.
Chcete stavať aj mimo Bratislavy?
Momentálne sa sústredíme na hlavné mesto a jeho okolie. Úplne však nevylučujeme ani iné príležitosti. Každú zaujímavú ponuku vyhodnocujeme.
Do vášho portfólia pribudla stavebná spoločnosť Sytiq, ktorá získala zákazku na rekonštrukciu pôšt a podieľa sa tiež na developerských projektoch J&T Real Estate. Bude mať na starosti aj realizáciu vašich plánov?
Sytiq je samostatná stavebná spoločnosť s odborníkmi s dlhoročnými skúsenosťami na stavebnom trhu, čoho dôkazom sú aj realizácie a projekty v jej referenciách. Samozrejme, máme záujem tieto skúsenosti využiť aj pri našich projektoch.
Róbert Michalica (34)
Vyštudoval Obchodnú fakultu Ekonomickej univerzity v Bratislave
v odbore medzinárodný obchod. Viac ako desať rokov pôsobí na trhu
nehnuteľností na rôznych pozíciách. Po nástupe do skupiny MiddleCap
riadil realitné projekty skupiny v Bratislave v pozícii projektového
manažéra.
Od roku 2018 vedie slovenský realitný tím skupiny MiddleCap.
