Vplyv pandémie koronavírusu na trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami sa zatiaľ zásadnejšie neprejavil – ceny bytov si v prvom kvartáli udržali v Bratislave rastúcu krivku. Otázkou do ďalších mesiacov je, do akej miery znížený dopyt kupujúcich ovplyvní rast cien respektíve za akých okolností môže priniesť ich pokles.

Priemerná cena voľných bytov v novostavbách dosiahla v prvom štvrťroku 2020 v hlavnom meste 2 539 eur bez DPH za štvorcový meter, čo bolo opäť nové pokrízové maximum.

Dynamika rastu cien sa oproti predošlému obdobiu mierne oslabila – v porovnaní so štvrtým kvartálom vlaňajška išlo o nárast cien o 1,5 percenta, medziročný nárast bol o deväť percent, vyplýva z dát realitnej kancelárie Lexxus. Cena predaných bytov dosiahla úroveň 2 364 eur bez DPH za štvorec, medzikvartálne sa zvýšila o 73 eur (3,2 %).

„Predpokladáme, že spomalenie ekonomiky spôsobené pandémiou koronavírusu sa výraznejšie prejaví počas druhého kvartálu 2020, čo spôsobí výrazný tlak na cenotvorbu na trhu,“ hovorí Peter Ondrovič, rizikový manažér a odhadca cien nehnuteľností v Lexxuse.

Dopyt klesol, ceny nemusia 

Ako radikálny bude vývoj z cien z dlhodobého hľadiska, závisí najmä od toho, koľko bude pretrvávať súčasná mimoriadna situácia.

„Ekonomika de facto stojí od polovice marca, čo sa určite prejaví na trhu práce rastom nezamestnanosti a nižším rastom miezd tých, ktorí zostanú zamestnaní. Vládne opatrenia budú zmierňovať následky takejto nečakanej krízy, avšak disponibilné príjmy domácností sa nebudú vyvíjať tak dobre ako to vyzeralo ešte začiatkom roku,“ hovorí Mária Valachyová, hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne.

Tieto faktory ovplyvnia spotrebu, no neznamená to, že sa ihneď prejavia aj na cenách bytov. „Myslím si, že predávajúci nehnuteľností ešte počkajú, ako sa vyvinie situácia a nebudú ochotní tak rýchlo zľaviť z cien. Časom však k tomu môže dôjsť, najmä ak by kríza trvala dlhšie a ekonomika by sa zviechala z terajšej situácie dlhšie ako rok, tak by trh nehnuteľností zrejme prešiel korekciou,“ uvádza M. Valachyová s tým, že ak by sa naopak ekonomiku podarilo naštartovať od polovice apríla, škody by nemuseli byť až také veľké.

Aj podľa Jána Palenčára, prezidenta Národnej asociácií realitných kancelárií Slovenska, bude rozsah dosahu šírenia pandémie na realitný trh závisieť predovšetkým od doby, za ktorú sa s tou situáciou na Slovensku vyrovnáme.

Zdroj: TASR

„Silný dopyt po kúpe nehnuteľností, ktorí sme registrovali v poslednom období a ktorý akceleroval zvyšovanie cien, tu stále je. Klienti však v súvislosti s koronavírusom aktuálne zmenili priority a do veľkej miery sa sústreďujú na najnutnejšie potreby a témy ochrany zdravia. Dopyt po kúpe nehnuteľnosti výrazne klesol, verím, že len krátkodobo,“ hovorí J. Palenčár.

Dodáva zároveň, že ak by zhruba do troch mesiacov došlo k vyriešeniu problému s koronavírusom, klienti by sa opäť mali vrátiť k realizovaniu potrieb bývania, čím sa znova naštartuje predaj a prenájom bytov a domov. „V takomto prípade nepríde k zásadným zmenám cien nehnuteľností, predpokladám však spomalenie zvyšovania cien,“ odhaduje J. Palenčár.

Prepad by prišiel, ak by situácia pretrvala

Iný scenár by však bol pravdepodobný, ak by kríza trvala mesiace a ekonomika by sa zviechala len pomaly. „Pokiaľ by ekonomika v priebehu polroka až roka nevykazovala známky oživenia, tak sa môžu v dôsledku dlhodobého zníženia kúpyschopného dopytu znížiť aj ceny nehnuteľností. Momentálne však tento scenár neočakávame,“ hovorí analytik spoločnosti Bencont Rudolf Bruchánik.

Prezident asociácie realitiek súhlasí, že ak by sa situáciu ani do pol roka nepodarilo vyriešiť, negatívny vplyv na celkovú ekonomiku Slovensku by bol značný, čo by znamenalo trvalejší prepad tržieb podnikateľov, prepúšťanie, zníženie príjmov aj spotreby u väčšej skupiny obyvateľstva. „Takáto situácia by sa odzrkadlila aj na realitnom trhu, došlo by k poklesu dopytu a zásadnejšiemu prepadu cien nehnuteľností – v dvojciferných číslach,“ myslí si J. Palenčár.

V momentálnej situácii ale R. Bruchánik neočakáva výrazne výkyvy v cenách nehnuteľností. Stále podľa neho platí, že ponuka bytov na trhu je veľmi nízka a momentálne nie je žiaden výhľad jej navýšenia, čo je zásadný faktor. 

Na ilustráciu v Bratislave je aktuálne v ponuke 84 aktívnych projektov a len 1 807 voľných bytov, čo je výrazne obmedzená ponuka. V prvom kvartáli pribudlo na trh šesť developerských noviniek s 319 bytmi, čo je oproti poslednému štvrťroku vlaňajška pokles takmer o štyri pätiny.

Medzikvartálne sa znížil aj celkový počet voľných bytov o 17,3 percenta a medziročne o takmer jednu pätinu.

Výrazne klesal aj počet predaných bytov v bratislavských novostavbách. V mesiacoch január až marec tohto roka bolo zazmluvnených 777 bytov. Medzikvartálne tak ide o pokles takmer o 40 percent – hoci medziročne sa ich počet naopak zvýšil približne o jednu tretinu, uvádza realitná kancelária Lexxus.

Developeri môžu vyčkávať 

R. Bruchánik z Bencontu vysvetľuje, že aktuálna situácia sa výrazne líši od tej, ktorá nastala v súvislosti s krízou v rokoch 2008 – 2009.

Vtedy bol trh presýtený a developeri mali v zásobe množstvo dokončených a nepredaných bytov. „Dnes si môžu dovoliť vyčkať, kým sa situácia upokojí a dopyt po bytoch sa obnoví. Zo strany developerov preto v najbližších mesiacoch čakáme stagnáciu cien,“ približuje analytik Bencontu.

Otázka bývania je dlhodobý proces a nerieši sa zo dňa na deň, čo je aj jeden z dôvodov, prečo sa byty stále predávajú, hovorí k aktuálnej situácii Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate, ktorá stavia aktuálne najväčší bratislavský rezidenčný projekt Slnečnice.

„Ľudia si kúpu potrebujú dobre premyslieť a teraz majú ideálnu príležitosť. Zároveň si treba uvedomiť, že kúpa nehnuteľnosti teraz viac ako inokedy predstavuje spoľahlivú investíciu, ktorá zďaleka nepodlieha takým výkyvom, ako akciový trh alebo trh komodít,“ hovorí J. Krnáč.

Aj podľa slov developera môže byť určujúca v súvislosti s vývojom cien výrazne limitovaná ponuka nových bytov na území Bratislavy.

„Pre realitný trh je podstatné aj to, že máme dlhodobo nedostatočnú ponuku bývania a s príchodom krízy sa táto ponuka bude určite zmenšovať. To môže paradoxne znamenať udržanie, prípadne aj jemné zvýšenie cien. Preto si myslím, že ak to kupujúcim momentálne finančná situácia dovoľuje, nemali by riešenie otázky bývania odkladať,“ dodáva J. Krnáč.

Menej predvídateľná je podľa R. Bruchánika situácia na sekundárnom trhu. Ani v tomto segmente sa však podľa analytika neočakávajú výpredaje. Samozrejme, aj v tomto prípade je určujúce, koľko kríza potrvá.

Ak dlho, na trh by sa mohli dostať byty, ktoré ich majitelia nedokážu splácať respektíve prenajať a musia sa ich vo väčšom zbavovať, aby dokázali zvládnuť vlastné záväzky. Tieto byty by sa do ponuky mohli dostať s nižšou cenovkou, čo by mohli využiť investori, skúpiť ich a zarobiť opätovným predajom v čase, keď sa trh znova naštartuje. 

„V prípade starších nehnuteľností sme hlavne počas marca 2020 zaznamenali výrazne utlmený vývoj, pričom naďalej pokračoval ponukovo oslabujúci trend z predchádzajúcich období,“ uvádza realitná kancelária Lexxus s tým, že celková ponuka v tejto časti trhu sa medzikvartálne opätovne znížila o približne 9,6 percenta. Pokles trhu sa tak zrýchlil a zvýšil sa o viac ako 5,6 percentuálneho bodu.

Najvýraznejšiu ponuku majú v Bratislave staršie nehnuteľnosti určené na prenájom. Podiel prenájmu na celkovej ponuke nehnuteľností zo sekundárneho trhu predstavoval 53,6 percenta. „V rámci celého Slovenska je trend opačný a ponuka nehnuteľností určených na prenájom je výrazne nižšia – niečo cez 20 percent – oproti ponuke nehnuteľností určených na predaj,“ doplnil P. Ondrovič.