Nájomné bývanie sa stalo kľúčovou témou ostatných volieb a čiastočne aj najväčšou komplikáciou pri zostavovaní novej vlády. Sľub Borisa Kollára (Sme rodina), ktorý túži stavať 25-tisíc bytov ročne, vyvolal rôzne reakcie.

Aj keď sa nakoniec postaví pravdepodobne výrazne menej bytov, podarilo sa mu otvoriť hneď tri veľké témy: výstavbu nájomných bytov, prehlbujúci sa problém s celkovým bytovým fondom a pomalý povoľovací proces. Uchopiť nájomné bývanie však nie je jednoduché.

Tridsať rokov čakania

Švédsko patrí v nájomnom bývaní medzi európskych lídrov, ale stav jeho nájomného fondu rozhodne nie je ideálny. Čoraz viac sa skloňuje pojem bytová kríza. „Ako prisťahovalec by som sa zrejme k štátnemu nájomnému bytu nedostala. Je tu po nich veľký dopyt a nekonečný zoznam čakateľov, ale môjho manžela zapísali rodičia do zoznamu tesne po jeho narodení, aby mu zabezpečili bývanie,“ opisuje realitná maklérka Laura Pedersen, Slovenka žijúca v Štokholme v nájomnom byte. Jej manžel čakal na nájomný byt 22 rokov. Napriek tomu mal šťastie, že jeho rodičia premýšľali dopredu a včas ho zapísali do zoznamu čakateľov.

Podobne postupuje zhruba tretina švédskych rodičov, pretože jediným kritériom na nájomné bývanie je štátne občianstvo a nárok, ktorý vzniká po dovŕšení osemnásteho roku života. Priemerná čakacia lehota na nájomný byt je tam dnes 11,3 roka, na tie najdotovanejšie sa však čaká zhruba 30 rokov. „Každý chce najdotovanejšie byty, ale človek musí niekde bývať a nemôže čakať donekonečna. Mali sme šťastie, byty priamo v meste sú momentálne vzácnosť,“ tvrdí L. Pedersen. Za trojizbový podkrovný byt v lukratívnej časti mesta platia približne 820 eur, čo je zhruba štvrtina toho, čo by platili v komerčnom nájme.

Dopyt po nájomnom bývaní v štátnych bytoch je vysoký. Aj preto sa vytvorilo dostatočné podhubie na to, aby vznikol čierny trh s nájomným bývaním, ktorý podľa odhadov vlády presahuje obrat 110 miliónov eur. Napriek tomu, že sankcie za kšefty s nájomnými bytmi sú vysoké, ľudia riskujú.

„Funguje to napríklad tak, že starí rodičia už nie sú schopní sa o seba postarať a rodina si ich vezme k sebe do opatery alebo využije domov dôchodcov v zahraničí. Zostáva tak byt, ktorý má oficiálneho nájomcu, ale prenajíma sa neoficiálne,“ tvrdí L. Predersen. 

Vo Švédsku je priemerná čakacia lehota na nájomný byt vyše 11 rokov

Podľa jej slov sa byty v minulosti dotovali výraznejšie a vďaka rozdielu dokážu Švédi zarobiť na „sekundárnom“ prenájme niekoľko stoviek eur. Takéto zarábanie je nelegálne a vníma sa ako obohacovanie na úkor štátu. Druhý aspekt problému je to, že krajina sa musí pravidelne vyrovnávať s korumpovaním úradníkov, ktorí bývanie prideľujú. Ľudia sa snažia získavať bývanie v dobrých štvrtiach.

Systém prideľovania a dotovania má čoraz viac kritikov, keďže najväčšie nepriame dotácie získavajú veľké byty v najlukratívnejších lokalitách a o tie je zároveň najväčší záujem.

Čierny trh

Neobvyklý švédsky systém určovania cien bývania je založený na „úžitkovej hodnote“, teda hodnote domu, nezávisí od toho, čo by najvyšší uchádzač zaplatil za jeho prenájom, ale od charakteristík, ako je veľkosť, dizajn, kvalita a lokalita.

Priemerná mesačná suma za jednoizbový byt v Štokholme je podľa švédskej národnej štatistickej agentúry cenovo dostupných 4 910 švédskych korún, čo je asi 460 eur. Dvojizbový stojí zhruba 6 525 švédskych korún mesačne (610 eur). Priemerná mzda vo Švédsku je 2 458 eur, v hlavnom meste atakuje trojtisícovú hranicu.

Švédsko má problém s bývaním napriek veľkému bytovému fondu, ktorý systematicky dotvára od roku 1942. Svoj byt ubytovacej agentúre vráti iba pol percenta primárnych nájomcov v centre Štokholmu. Najviac bytov sa vráti na severe krajiny, kde návratnosť dosahuje približne 25 percent.

Regulácia nájomného vytvára nadmerný dopyt na trhu s nehnuteľnosťami, zvyšuje ceny a motivuje nájomcov, aby si odkúpili byty za nižšie než trhové ceny. Aj preto sa podiel nájomného ubytovania v Štokholme od roku 1990 znížil o viac ako tretinu a vytvoril sa pojem bytová kríza. Miestna vláda stojí pred problémom, ako túto situáciu vyriešiť. Ťažkosti s nájomným bývaním majú aj veľké mestá ako New York, Berlín či Londýn. Napríklad v britskej metropole mladým ľuďom do 30 rokov komerčné nájomné pohlcuje 53 percent celkových príjmov. Na štátne nájomné byty sú nekonečné zoznamy čakateľov a bytový fond je nízky.

Úspešná Viedeň

Niektoré mestá, napríklad Berlín či Drážďany, odpredali veľkú časť sociálneho bývania po roku 1989 a dnes majú s bývaním obrovské problémy. Úplne iný príbeh píše Viedeň, kde až 78 percent obyvateľov žije v nájomnom byte. Mesto sa rozhodlo nielen zachovať sociálne bývanie, ktoré predtým vybudovalo, ale aj stavať nové byty. Cenovo dostupné bývanie vo Viedni sa z veľkej časti financuje daňami. Mesto používa tieto dane na dotovanie dostupnej bytovej výstavby. Len v roku 2017 investovalo 577 miliónov eur.

Aktuálne má rakúska metropola vo vlastníctve 220-tisíc bytov a ďalších 200-tisíc patrí stavebným spoločnostiam, ktoré na stavbu bytov dostávajú od mesta výhodné pôžičky. Za to poskytujú nájomcom výhodný nájom. Výnosy musia spoločnosti znovu investovať do výstavby alebo opráv bytov. Takýchto firiem funguje v Rakúsku necelých dvesto, len vo Viedni ich je niekoľko desiatok. Ich obchodný model využíva jednoduchý prístup k verejným financiám na podporu výstavby cenovo dostupného bývania a počíta s dlhodobými a relatívne istými – aj keď nižšími – výnosy z prenájmu týchto nehnuteľností. Štát sa tak čiastočne oslobodil od zodpovednosti, ale zároveň zabezpečil dostatočné bývanie.

Podmienkou na získanie prvého nájomného bytu je rakúske občianstvo, vek do 35 rokov a príjem do 1 600 eur na žiadateľa. V zozname sa posúva hore žiadateľ, ktorý má rodinu. Spomínané firmy si môžu určiť viac podmienok, obecné byty majú len tieto základné. Napríklad za dvojizbový byt vo Viedni si môžu vypýtať od 340 eur do 650 eur. Sídlo vďaka tomu dlhodobo patrí do prvej desiatky najlepších miest na život.

„Nájomné bývanie funguje najlepšie v krajinách a mestách, v ktorých pretrváva dlhá tradícia záujmu ľudí o takúto formu bývania a v ktorých pri bytovej politike ťahá štát, samosprávy, finančné inštitúcie a stavebný sektor za jeden povraz,“ tvrdí výkonný riaditeľ J&T Real Estate Pavel Pelikán. Nájomné bývanie funguje najlepšie vo veľkých aglomeráciách a v mestách, kde je vlastníctvo nehnuteľností pre mnoho skupín obyvateľstva ekonomicky veľmi ťažko dosiahnuteľné.

Slováci a vlastníctvo

Prísnejšie pravidlá hypoték a rekordné ceny nehnuteľností prinášajú omnoho väčší dopyt po nájomnom bývaní. S tým súvisí zvyšujúci sa tlak na samosprávy, ale aj na súkromný sektor. Situácia je najvážnejšia v Bratislave, kde už primátor Matúš Vallo rozbehol prvé projekty na získanie nových nájomných bytov. V hlavnom meste je v súčasnosti 204-tisíc bytov, z ktorých je len 2 300 nájomných. V správe ich má buď mesto, alebo mestská časť. Z celého bytového fondu v Bratislave tvoria nájomné byty len jedno percento. M. Vallo tvrdí, že do roku 2022 magistrát získa 722 nových bytov. Jeho ambíciou je, aby Bratislava dokázala zabezpečiť dvesto nájomných bytov ročne v priebehu najbližších desiatich rokov.

„Už dnes samosprávy pri snahe postaviť aspoň pár desiatok nájomných bytov narážajú nielen na náročný povoľovací proces, ale aj na iné prekážky, ktoré prípravu, stavbu a dodanie bytov na trh sprevádzajú. Proces prípravy projektu, povolenia a stavby až po odovzdanie bytu do užívania pri projektoch rádovo v stovkách bytov je náročný a v Bratislave trvá niekoľko rokov,“ hovorí vedúci divízie Real Estate Slovakia spoločnosti MiddleCap Róbert Michalica. 

Väčšina ľudí uprednostňuje vlastníctvo bytu alebo domu

Na Slovensku preferuje väčšina ľudí vlastníctvo bytu alebo domu, čo vyplýva z prevodu takmer celého štátneho a družstevného bytového fondu po roku 1989. Väčšina bytového fondu v krajine je v súkromnom vlastníctve a naďalej jasne prevláda dopyt po kúpe bývania do osobného vlastníctva.

„Treba si uvedomiť aj porovnanie splátok nájmu a hypotéky, ktoré vyznieva v nastavení chápania ľudí v prospech hypotéky, keďže na konci sa stanú vlastníkmi nehnuteľností, čo sa pri platení nájomného nestane,“ tvrdí P. Pelikán. Hoci funguje aj trh komerčného prenájmu, väčšinou ide o prvé bývanie po osamostatnení od rodičov alebo o dočasné riešenie bývania po presťahovaní za prácou.

Predstava verzus realita

Otázne pritom je, či je výstavba nájomných bytov úlohou štátu alebo, či nie je jednoduchšie vytvoriť podmienky, ktoré zvýhodnia nájomný segment, a developeri tak budú schopní preniesť tieto zvýhodnenia do konečného produktu – nájomného bytu. A spraviť ho zaujímavejším v porovnaní s kúpou bytu v očiach spotrebiteľa.

„To, čo môže štát spraviť v prospech nájomného bývania, je napríklad zvýhodniť nájomné bývanie nižšou daňou z pridanej hodnoty, výrazne nižšou daňou z nehnuteľností, odpustením poplatku za rozvoj alebo poskytnutím pozemkov za symbolickú sumu, či prednostným povoľovaním,“ hovorí generálny riaditeľ PPSS Poštovej banky Martin Kaňa.

Vizualizácia nájomného bytového komplexu na bratislavskej Terchovskej uliciZdroj: metropolitný inštitút

V niektorých lokalitách by pomohli už len investície do predĺženia električkových a rýchlych prímestských vlakových trás – a tým zníženie tlaku na ceny bytov (a ich nájmy) v ekonomických centrách.

Jednoznačne vyšší záujem o nájomné bývanie by mohol nastať, keby bol mesačný nájom výrazne nižší než splátka hypotéky, a v prospech nájomného bývania môže hrať aj sprísnenie hypotekárnej politiky v zmysle požiadaviek na vyššie vlastné zdroje pri kúpe bytu.

„Na Slovensku zatiaľ neexistuje množina inštitucionálnych investorov, ktorí by mali záujem o kúpu portfólia nájomných bytov. Z hľadiska developera je manažment portfólia takýchto bytov náročný z technickej aj právnej stránky, navyše ide o politicky citlivú tému,“ hovorí výkonný riaditeľ Penta Real Estate Juraj Nevolník.

Jedným z hlavných problémov nájomného bývania je to, že Slováci v ňom nevidia výhodnú verziu. „Celý nájomný segment momentálne až na pár výnimiek suplujú individuálni investori. Kúpia si niekoľko bytov a potom ich prenajímajú. Nájomný trh teda, bohužiaľ, nie je inštitucionalizovaný,“ hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti Cresco Real Estate Ján Krnáč. Podľa J. Krnáča sú developeri pripravení diskutovať so štátom alebo s miestnou samosprávou na tému nájomného bývania a vytvoriť dobrý produkt pre rôzne cieľové skupiny. „Nebránime sa však ani tomu, ak v našich projektoch bude chcieť mesto zaobstarať nájomné bývanie,“ dodáva. Developeri si vedia predstaviť spoluprácu so štátom aj inak. „Myslíme si, že keby štát a samosprávy motivovali developerov budovať nájomné byty, napríklad veľmi rýchlym povoľovaním stavieb alebo odpustením poplatku za rozvoj v rámci projektu výmenou za byty v ekvivalentnej hodnote, obce by mohli rýchlo a bez námahy získať pomerne rozsiahle portfólio bytov, a to hlavne tam, kde to treba najviac – vo väčších mestách,“ myslí si J. Nevolník.

Dlhá výstavba

Podľa prieskumu agentúry Focus, ktorý si dala vypracovať firma Lucron, je v hlavnom meste po nájomnom bývaní výrazný dopyt a na základne neho Lucron ako prvý developer rozbehol výstavbu nájomných bytov. V súčasnosti pripravuje novú petržalskú štvrť Nesto, kde postaví dovedna 4 500 bytov, približne pätinu z nich by mali tvoriť nájomné byty.

„Výstavbu nájomných bytov považujem za jednu z najsprávnejších ciest štátnej bytovej politiky rozvoja bývania, stavebníctva a hospodárstva, ak sa na výstavbe budú podieľať prioritne slovenské firmy,“ hovorí prezident Stavebnej komory SR Ivan Pauer. Upozorňuje, že už pred dvomi rokmi vláda rozhodla o podpore výstavby nájomných bytov. Po podpore zo Štátneho fondu rozvoja bývania siahali prioritne mestá a obce. Byty pribudli napríklad v Bratislave, Nitre či Martine.

„Fakt je, že tento spôsob sa rozbieha pomaly, ale je to ešte v takom – nazval by som to – opatrnom počiatočnom štádiu, pretože je nevyhnutné upraviť legislatívne podmienky, aby sa kvalitne určili vlastnícke a administratívne pravidlá pre investorov a vlastníkov nájomných bytových domov a, samozrejme, administratívne a technické podmienky samotnej výstavby. Tu je ešte čo naprávať a pripravovať,“ zdôrazňuje I. Pauer.

Povoľovacie procesy sú pre rozvoj výstavby dlhodobo veľkou brzdou. V prípade, že by sa štát skutočne pustil do výstavby bytov, je možné predpokladať, že bude nútený tieto procesy zrýchliť.

Pre štát platia pri výstavbe rovnaké pravidlá ako pre súkromníkov. Každý projekt musí získať rozsiahly zoznam povolení od EIA (posudzovania vplyvov na životné prostredie) cez územné rozhodnutie, stavebné povolenie po rôzne iné povolenia. Všetky tieto procesy sa zdržujú vinou odvolacích konaní, ktoré majú na Slovensku veľkorysé lehoty. Na to, či by trhu pomohlo, keby ich štát zrýchlil, sa však názory rôznia.

Podľa P. Pelikána štát ako ten, kto kontroluje a ovláda priamo nadradené stavebné orgány na okresných úradoch, môže v prípade svojho jasného záujmu rozhodovať rýchlejšie. Mohlo by to podľa neho urýchliť aj snahu o zmenu stavebného zákona s cieľom zjednodušiť, sprehľadniť a zrýchliť povoľovacie procesy, keby sa štát nepustil cestou nejakej formy špeciálneho režimu pre nájomné byty. Podľa riaditeľa Proxenty Pavla Kožíka sa povoľovania zrýchlia len štátu a na úkor toho sa pre ostatných ešte spomalia. Všetci oslovení sa odvolávajú na to, že podmienky, ktoré budú platiť pre štát, by mali platiť aj pre súkromníkov. „Je dôležité, aby akékoľvek úpravy platili rovnako pre všetkých – bez ohľadu na to, či ide o výstavbu nájomného segmentu alebo iných produktov“ tvrdí J. Krnáč.

Keby sa štát rozhodol vstúpiť do výstavby ako developer, čakala by ho aj výzva vyriešiť nedostatok pracovnej sily. Pri aktuálnom tempe dokončovania zhruba 20-tisíc bytov ročne na Slovensku, výstavbe ostatných komerčných nehnuteľností a súbežnom rozostavaní veľkých infraštruktúrnych projektov pociťuje stavebný sektor značný nedostatok kvalitných stavebných pracovníkov, architektov či projektantov. Chýbajú aj stavebné technológie a materiál. „Problémom môže byť aj nedostatok pozemkov pripravených alebo vôbec vhodných na výstavbu práve nájomného bývania v mestách a regiónoch, kde je najväčší dopyt po bývaní. Postaviť 25-tisíc len nájomných bytov ročne považujem za ambiciózny plán,“ myslí si P. Pelikán.  

Z minulosti

Prezident Stavebnej komory Slovenskej republiky Ivan Pauer upozorňuje, že v bývalom politickom režime štát a občania rôznymi formami zabezpečovali rozvoj bývania, z ktorého bola najrozvinutejšia družstevná bytová výstavba.

Bytové družstvá zakladali občania s finančným vkladom 20- až 35-tisíc korún, čo bol základ pre doplňujúce bankové krytie úverom na výstavbu družstevných nájomných bytov. Takéto byty boli síce „nájomné“, ale s čiastočným spoluvlastníckym podielom, ktorý sa pri predaji bytu inému občanovi v plnej výške vrátil aj s profitom za odstupné. Štátne nájomné byty boli bez povinného vkladu občana na jeho výstavbu, boli rovnakej kvality a boli určené pre slabšie príjmové vrstvy občanov. Mali tú nevýhodu, že táto výstavba nestíhala kapacitne pokrývať čakateľov na byt a stávalo sa, že v niektorých mestách sa na byt čakalo päť až desať rokov. Podnikové byty, ktoré si dali stavať skoro všetky podniky na prilákanie pracovnej sily aj bez finančného vkladu občana do výstavby bytu, mali podmienku: zamestnanec sa musel zaviazať, že v podniku odpracuje najmenej päť rokov, a keby odišiel a byt by si chcel nechať, musel by podniku zaplatiť 20- až 35-tisíc korún. „Výstavba týchto nájomných bytov sa pohybovala na úrovni 40- až 60-tisíc korún. Občania v nich bývali počas celého života, platili nájomné a vlastníkovi stavby sa investícia násobne vrátila. „Bývanie bolo v minulom režime – aj teraz je – perfektný investičný uzatvorený kruh prospešný pre developera, štát, stavebné firmy, výrobcov stavebných materiálov a projektantov,“ myslí si I. Pauer. Podľa neho je pri nájomných bytoch nutné mať vhodne upravené legislatívne prostredie a odbúrať korupciu, ktorá stavby a akúkoľvek činnosť predražuje.